7年前、悩んだ挙句、中古住宅を買った話④新築 VS 中古住宅 そのメリットとは?
新築か、中古か。
マンションか、戸建てか。
注文住宅か、建売か。
永遠の悩みですよねー。
今回は、中古の戸建てか、新築か、ということで、中古住宅を当時購入したときの話をしたいと思います。
ちなみに僕は、クルマの維持という面から、戸建てのみ検討しましたが、歳をとったときのことを考えるとワンフロアのマンションも選択肢に入るでしょう。
とりあえず、住むエリアは、妻の実家と勤め先(都内)の中間の駅というところまでは決まりました。
あとは物件探しです。
当時、大きく3つの方向性で考えていました。
①中古住宅
②建売住宅
③建築条件付き土地
まず、いくつかの建売を見に行きました。
当時は家の知識ゼロだったので、綺麗だなーくらいの見方でした(笑)
そして、今もですが、お金がありませんでしたww
いくつかの建売をみて、嫁様が発した言葉
「こんな綺麗な家に住むことが想像できん」
はい、それは僕も一緒です。
しかも、値段が高いのです(新築だからアタリマエ)。
建築条件付きの土地も、建物代を考えると建売よりも高くなります。
じゃあ、中古を見るか…ということで中古の家を探し始めました。
そこで、物件を調べていくうちに気づきます。
上物(建物)って、値落ち半端ない!
だいたい、僕の探していたエリアは、駅に近い整形地で宅地だと50坪で1500~2000万円くらいが相場です。
そのエリアでの代替の相場が、、、
築3年の中古住宅 3280万円
建売(安い) 2980万円(※訳あり)
建売(高い) 3980万円
建築条件付き土地 1780万円
みたいな感じでした。
3年で、700万円の価格下落…と思うと、建売でも新築を買うのがもったいなく思ったのです。
ちなみに安い建売は、宅地ではなく、市街化調整区域でした。。
市街化調整区域は、自治体で景観や自然環境保護のために住宅などを立ててはいけないエリアとして決められているもので、特定の条件がそろわないと家が建てられません(詳しくは後日書きます)。
土地として、売るのも買うのも安くなってしまいますし、銀行のローンのための担保評価も低くなってしまいます。
ここで、当時、僕が考えたことは…
建物の残存価格は低い。そして、このエリアは駅に近い土地の価格は路線価を見ても伸び続けている…
つまり、購入する家における土地の価格の比率が高ければ、最小限のリスクで家が買えるのではないか。
…中古しかないっ!
そう、中古住宅の最大のメリットは、建物の値落ちが大きいので、お買い得に買えることにあります。つまり、安いのです。
そして、一番重要なことは土地の価格と物件価格のバランス。
土地の価格の比率が高ければ、いざというときに同じような価格で売却できます。
もっと言ってしまえば、同じ3000万円の物件でも、
①土地600万円 建物2400万円 の物件
②土地2500万円 建物500万円 の物件
だと、10年後には、②の方が高く売れる可能性があると言うことです。
つまり、(お金の面から見た)中古住宅購入のポイントは「良い土地を買え!」ということに尽きます。いや、むしろ、土地を買ったら建物がおまけで付いてきたと思えばよいのです。
土地の価格は、毎年公開される路線価を調べて、その推移をみること、同じ条件の土地の相場を調べて、1坪あたりの価格で比較すること、などです。
で、悩んでいた時に、築20年前後、駅から徒歩圏内、宅地の物件が2件ほど出てきました。
①軽量鉄骨造 土地50坪 建物30坪 築21年 2980万円(駐車場2台)
②木造 土地50坪 建物30坪 築20年 2780万円(駐車場2台)
駐車場2台物件は、僕の趣味ですw
さっそく、住宅情報サイトのお気に入りにいれて、眺める日々が始まりましたw
次回へ続く